جهش یا آرامش؟

همزمان با نواخته شدن زنگ دوم قانون هدفمندی یارانه‌ها بحث و بررسی‌ها ناشی از تاثیرگذاری اجرای این قانون بر روند قیمتی بخش‌های مختلف اقتصادی آغاز شده است. بازار مسکن یکی از چندین بخش اقتصادی است که به گفته کارشناسان احتمال تاثیرپذیری آن از رشد قیمت حامل‌های انرژی به طور مستقیم و غیر‌مستقیم وجود دارد. برخی جدا از تاثیرگذاری روانی صعود قیمت‌ها بر تغییر جهت بازار مسکن، جهش قیمت در این بخش به‌واسطه رشد قیمت حامل‌های انرژی محتمل می‌دانند ولی رشد متوسط 48‌درصدی قیمت حامل‌های انرژی ممکن است بازار مسکن را با تکانه‌های شدید در سال جاری و سال آینده مواجه کند؟

تجربه فاز اول

شاید نگاهی به فراز و فرود بخش مسکن در فاز اول هدفمندی چراغ راهی برای دست یافتن به تحلیل درست وضعیت پیش روی بخش مسکن در سال 1393 پس از اجرای فاز جدید باشد. مرحله اول قانون هدفمندی یارانه‌ها در آذرماه سال 1389 در زمان دولت دهم کلید خورد. آغاز اجرای قانون با رشد قیمت‌ها با شیب تند حدود 600 درصد همراه شد. به‌گونه‌ای که تا مهرماه سال 1391 (یعنی 21 ماه بعد از استارت اولیه)، نرخ تورم عمومی از 12 درصد به 22 درصد رسید و تا پایان آذرماه همان سال، در همین حدود 22 درصد باقی ماند. بررسی‌ها نشان می‌دهد آثار تورمی ناشی از اجرای قانون هدفمندی یارانه‌ها در مرحله اول 10 درصد بیشتر نبود، اما روند رشد قیمت‌ها و اتفاقاتی که در پی آن بعد از دی‌ماه سال 1391 افتاد و تا سال 1392 ادامه پیدا کرد تنها به دلیل اجرای قانون هدفمند کردن یارانه‌ها نبود، بلکه اعمال تحریم‌های اقتصادی موجبات افزایش تورم و شرایط نامساعد در تولید و سایر بخش‌های اقتصادی را

فراهم آورد.

در چنین وضعیتی که گام اول هدفمندی یارانه‌ها در سه‌ماهه سوم سال 1389 آغاز شده بود چند ماهی از کاهش 14‌درصدی قیمت‌ها در سال 1388 می‌گذشت و اندکی معاملات مسکن جان گرفته بود. با اعمال افزایش 600‌درصدی قیمت حامل‌های انرژی در فصل پاییز، قیمت‌ها در بازار مسکن در کوتاه‌مدت با جهش مواجه نشد. با گذشت یک فصل از اجرای مرحله اول هدفمندی یارانه‌ها، آمارهای رسمی از قیمت مسکن در سطح شهر تهران نشان می‌دهد: قیمت در سه‌ماهه پایانی سال 1389 با وجود اجرای هدفمندی یارانه‌ها به طور میانگین به حدود یک میلیون و 740 هزار تومان رسید. با شروع سال 1390 بسیاری از کارشناسان بر این اعتقاد بودند که تاثیرگذاری گام اول هدفمندی یارانه‌ها در بخش‌های مختلف اقتصادی به مرور زمان بروز خواهد کرد. با وجود این بررسی روند قیمتی بازار مسکن حاکی از ادامه آرامش در این سال بود. براساس آمار رسمی در سال 1390 متوسط قیمت مسکن در سطح شهر تهران حدود 14 درصد افزایش پیدا کرد؛ این آمارها نشان می‌دهد نرخ تورم عمومی در این سال به حدود 5/21 درصد رسیده بود که به معنی حرکت قیمتی بخش مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی کشور (5/7 درصد) است.

گام دوم و مسیر پیش‌رو

بررسی‌ها از وضعیت کنونی بازار مسکن در مقایسه با مرحله اول هدفمندی یارانه‌ها نشان می‌دهد: بخش مسکن در مقطع حاضر به لحاظ قیمتی و رکود موجود در بخش معاملات خریدوفروش تقریباً مشابه زمان اجرای فاز اول هدفمندسازی یارانه‌هاست. مشاهدات بازار مسکن در طول دو سال گذشته حاکی از این است که قیمت مسکن پس از یک دوره افزایش نسبتاً شدید، از خردادماه سال 1392 تا حدودی با کاهش قیمتی مواجه شد و مجدداً از بهمن‌ماه سال گذشته قیمت‌ها با ثبات یا حد بسیار کمی از افزایش مواجه شده به نظر می‌رسد قیمت مسکن در حال حاضر با قیمت مسکن در خردادماه سال گذشته برابر باشد. بر این اساس، همان‌گونه که اطلاعات بازار مسکن نیز نشان می‌دهد از خردادماه سال گذشته، تعداد معاملات در بازار مسکن (به دلیل کاهش قابل ملاحظه تقاضای سرمایه‌ای و تا اندازه‌ای تقاضای مصرفی)، به شدت کاهش یافت و از اسفندماه دوباره تعداد معاملات از روند افزایشی برخوردار شده است به نظر می‌رسد بخش قابل توجهی از معاملات به منظور تقاضای مصرفی صورت پذیرفته است چرا که خانوارهایی که در انتظار کاهش قیمت مسکن بودند با مشاهده ثبات قیمتی و پایان روند نزولی قیمت در بازار مسکن، اقدام به خرید واحدهای مسکونی مد نظر خود کردند.

بررسی قیمت‌ها در بخش مسکن طی چهار سال اخیر نشان می‌دهد که به جز سال 1391، افزایش قیمت واقعی مسکن (افزایش قیمت اسمی مسکن منهای تورم عمومی) منفی بوده است مضافاً اینکه هزینه ساخت طی سال‌های 1390 و 1391 به دلیل افزایش قیمت مصالح ساختمانی به صورت قابل توجهی افزایش یافت.

آخرین گزارش مرکز آمار از روند قیمت‌ها در سال گذشته حاکی از آن است: در بهار 92 متوسط قیمت مسکن هشت درصد نسبت به زمستان 91 و 67 درصد نسبت به بهار 91 افزایش پیدا کرده بود. اما بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری در خرداد92 قیمت‌ها رو به کاهش گذاشت به‌طوری‌که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پاییز سال گذشته 6/3 درصد دیگر در مقایسه با تابستان کاهش پیدا کرده و به این ترتیب مجموع مقدار کاهشی قیمت در شش‌ماه بعد از انتخابات را به نزدیک هشت درصد

رسانده است.

براساس این گزارش، شتاب رشد نقطه‌به‌نقطه نیز در پاییز به مراتب کمتر از فصل قبل از آن بوده است، این آمار می‌گوید: متوسط قیمت مسکن در پاییز 92 معادل 19 درصد نسبت به پاییز 91 افزایش پیدا کرده که در مقایسه با رشد نقطه‌به‌نقطه 67‌درصدی بهار 92 و 47‌درصدی تابستان 92 حکایت از ادامه حرکت آرام بازار مسکن دارد.

طبق گزارش مرکز آمار، هر متر‌مربع واحد مسکونی در تهران در پاییز سال گذشته به طور متوسط مترمربعی سه میلیون و 900 هزار تومان معامله شده است. این رقم در بهار سال گذشته متری چهار میلیون و 200 هزار تومان و در تابستان متری چهار میلیون تومان بود. مقایسه این سه رقم، بیانگر ثبت رکورد جدید از سقوط قیمت مسکن در پاییز 92 بود.

پیش‌بینی‌ها از وضعیت بازار مسکن در ماه‌های آتی حاکی از آن است که از آنجا که مسکن یکی از انرژی‌بر‌ترین بخش‌های اقتصادی است‌، با افزایش قیمت حامل‌های انرژی شاهد افزایش تورم فشار هزینه مسکن باشیم. دفتر مطالعات اقتصادی و برنامه‌ریزی وزارت راه و شهرسازی در تاثیر اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها عنوان کرده است: کفه ترکیب مصرف سوخت در صنایع مختلف، به سمت نهاده‌های مرتبط با تولید مسکن سنگینی می‌کند. پیش‌بینی‌ها نیز حاکی از آن است که با عنایت به تجارب فاز اول هدفمندی یارانه‌ها، اجرایی شدن دور دوم هدفمندی یارانه‌ها نقدینگی را چندان افزایش نخواهد داد. با این حال، به دلیل تورمی که در نهاده‌های تولید مسکن پدید می‌آید، مرحله دوم هدفمندی همانند مرحله اول، قیمت ساخت مسکن را افزایش خواهد داد که در میان‌مدت می‌تواند موجبات افزایش قیمت مسکن را

فراهم کند.

در مطالعات این دفتر آمده است که اگرچه تثبیت قیمت مسکن در سال جاری منتفی است، اما این امر به هیچ وجه به معنای ورود شوک قیمتی به این بخش نیست، بلکه آنچه بیش از سایر گزینه‌ها، محتمل به نظر می‌رسد این است که در صورت اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها و افزایش قیمت ساخت مسکن و همچنین افزایش دستمزدها در کنار افزایش عرضه مسکن، نرخ رشد قیمت مسکن در سال 1393 کمتر از نرخ تورم عمومی بانک مرکزی

باشد.