تاریخ انتشار:
آیا بازار مسکن در مرحله حضیض قرار دارد؟
نقطه اوج رکود
بخش مسکن به واسطه آنکه حدود ۴۰ درصد از سرمایه‌گذاری کشور را در هر سال به خود اختصاص می‌دهد، ۱۱ درصد از شاغلان کشور در این بخش فعالیت دارند و ۲۰ درصد از تولید ناخالص داخلی کشور به این بخش مربوط می‌شود؛ یکی از پیشرانه‌های اقتصاد به حساب می‌آید(سرمایه‌گذاری مسکن و رشد اقتصادی فصلنامه اقتصاد مقداری سال۸۹).
فردین یزدانی/مدیر بازنگری طرح جامع مسکن
آیا بخش مسکن در رکود باقی می‌ماند یا صدای موتور محرک رشد اقتصادی به زودی در فضای اقتصاد ایران پیچیده خواهد شد؟
بخش مسکن به واسطه آنکه حدود 40 درصد از سرمایه‌گذاری کشور را در هر سال به خود اختصاص می‌دهد، 11 درصد از شاغلان کشور در این بخش فعالیت دارند و 20 درصد از تولید ناخالص داخلی کشور به این بخش مربوط می‌شود؛ یکی از پیشرانه‌های اقتصاد به حساب می‌آید (سرمایه‌گذاری مسکن و رشد اقتصادی فصلنامه اقتصاد مقداری سال89).
بر اساس آخرین گزارش‌ها، سرمایه‌گذاری در این بخش در اولین فصل سال جاری منفی بوده است. این در حالی است که اقتصاد ایران در بهار امسال پس از هشت سال ثبت رکورد منفی در مقایسه با دوره مشابه 6/4 درصد رشد کرد. در ریشه‌یابی وضعیت رکودی باید با عبور از پوسته بخش مسکن به واکاوی هسته پرداخت.
زیر پوست مسکن
یکی از اجزای اصلی در بخش مسکن، حوزه ساخت و ساز است. این بخش را می‌توان ستوان فقرات این بخش توصیف کرد.
رکود در ساخت و ساز پدیده‌ای است که از فصل دوم سال 92 گریبان اقتصاد ایران را گرفته است. این پدیده در چهار فصل دیگر نیز ادامه داشته است و به نظر کماکان ادامه دارد. اما این تداوم تا چه زمانی می‌تواند ادامه‌دار باشد؟
آخرین آمارها از وضعیت بخش مسکن نشان می‌دهد در سمت عرضه ساخت و ساز به شدت کاهش یافته است. بر اساس گزارش وزارت راه و شهرسازی تعداد واحدهای مسکونی در حال ساخت در پنج‌ماهه نخست سال جاری 51 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش یافته است. با این حساب پیش‌بینی می‌شود رسیدن به دوره رونق مسکن در ماه‌های باقی‌مانده از سال جاری نیز فرضیه‌ای بعید باشد.
به لحاظ مطالعات تجربی و نظری، کاهش تیراژ ناشی از افت قدرت خرید سمت تقاضا در شرایط کنونی اقتصادی کشور است. توان خرید سمت تقاضا به دلیل تورم انباشت‌شده سال‌های قبل تحلیل رفته است. نکته دیگر آنکه قیمت‌های کنونی فاصله زیادی با قدرت خرید اکثر خانوارها دارد. به طور طبیعی زمانی می‌توان انتظار رونق در بخش عرضه را داشت که طرف تقاضا توانمند و برای ورود به بازار آماده شود. مادامی که برای خرید یک محصول تقاضا وجود نداشته باشد خبری از رونق نیست. به تبع این منطق رونق در بخش ساخت و ساز نیز زمانی رخ می‌دهد که برای خرید محصول عرضه یعنی ساختمان تقاضا وجود داشته باشد. در حال حاضر تقاضای بالقوه در بازار بالاست اما لازمه تبدیل این تقاضا به تقاضای موثر عنصر درآمد و پس‌انداز است. بنابراین رونق ساخت و ساز صرف‌نظر از فاکتور قیمت، در درجه اول وابسته به وجود تقاضای موثر است یعنی قدرت خرید فرد متقاضی تقویت شود.
مراحل موثر در تقاضای موثر
در شکل‌گیری روند تقاضای موثر سه مرحله را می‌توان طراحی کرد.
رشد اقتصادی: اولین مرحله در شکل‌گیری تقاضای موثر روند رشد اقتصادی است. در موقعیت کنونی اقتصاد ایران که در حالت رکودی است جهت رشد نیز می‌تواند تاثیر‌گذار باشد. اگر روند رشد اقتصادی در سه فصل سال جاری مثبت باشد یا انتظارات حاکی از خروج اقتصاد از رکود باشد به طور قطع این روند آثار خود را در شرایط اقتصادی خانوارها به تدریج نشان می‌دهد.
میزان درآمد خانوارها: روند مثبت رشد اقتصادی به همراه کاهش شتاب تورم نشانه دیگری در تاثیرگذاری بر روند درآمد خانوارهاست. با افزایش رشد تولید ناخالص داخلی، درآمد خانوارها نیز افزایش می‌یابد. کاسته شدن از شتاب تورم نیز در روند کاهش قدرت خرید آنان اثر مستقیم دارد. بنابراین درآمد خانوارها از دو جهت می‌تواند بهبود یابد. البته مسیر عکس می‌تواند از همین دو کانال بر درآمد خانوار فشار وارد کند.
رفتار مالی خانوار: اگر دو ترن اقتصاد به شکل ترسیم‌شده از دو ایستگاه قبلی عبور کند در ایستگاه سوم رفتار خانوارها بسته به کیفیت حرکت تنظیم می‌شود. در این مرحله خانوارها می‌توانند با توجه به چشم‌انداز پیش رو دست به ریسک بزنند.
در صورت آنکه چشم‌انداز آینده برای خانوارها مثبت باشد میل به هزینه در خانوارها افزایش می‌یابد. روند ترمیم شاخص‌های اقتصاد کلان این رفتار را گسترش می‌دهد به گونه‌ای که با رشد درآمد خانوار میزان پس‌انداز آنان نیز رشد می‌یابد. در این صورت خانوارها برای تامین مسکن به سوی خرید انواع روش‌ها و ابزارهای تامین مالی مسکن روی می‌آورند.
بنابراین اگر سیاست‌های توانمندسازی طرف تقاضا تقویت شود قاعدتاً عرضه هم برای تولید تحریک خواهد شد. این در حالی است که در وضعیت کنونی رکود بر بخش مسکن حاکم است و هیچ قدرتی برای طرف تقاضا به دلیل وضعیت اقتصادی کشور باقی نمانده است و حداقل خرید در بازار اتفاق می‌افتد.
بازار مسکن و چشم‌انداز پیش رو
در حال حاضر بازار مسکن نیز همانند سایر بازارها تابع دو دسته عوامل است: عوامل انتظاری و عوامل واقعی. هم‌جهتی این دو عامل می‌تواند زمان و کیفیت خروج از رکود را تعیین کند.
مذاکرات هسته‌ای و بازار مسکن: در عوامل انتظاری مذاکرات هسته‌ای از آن جهت که می‌تواند برای تلقی‌های سرمایه‌گذاران از آینده موثر باشد بارزترین عامل به حساب می‌آید.
اثر نتایج مذاکرات هسته‌ای از طریق تاثیرگذاری بر چشم‌انداز اقتصادی خانوارها قابل بررسی است. اگر مذاکرات به توافق منجر و تحریم‌ها لغو شود به مرور زمان رشد اقتصادی تداوم می‌یابد و بعد از چندی تثبیت می‌شود و شتاب پیدا می‌کند. در این وضعیت درآمد خانوارها نیز تقویت می‌شود و از طریق کسب مازاد درآمد توان ورود موثر به بازار مسکن برای انجام معامله را پیدا خواهند کرد. به تعبیر دیگر توافق در مذاکرات هسته‌ای از طریق تحریک رشد اقتصادی و چشم‌اندازی که خانوارها برای اشتغال و افزایش درآمد پیدا می‌کنند بر تقاضای موثر و حجم معاملات تاثیر خواهد گذاشت. البته تاثیر این توافق با تاخیری چند‌ماهه در بخش مسکن ظهور خواهد کرد.
عوامل واقعی: برآوردهای اولیه از مثبت شدن رشد اقتصادی تا پایان سال خبر می‌دهد. در صورت کاسته شدن از شتاب تورمی و تقویت بخش‌های پیشران اقتصاد می‌توان انتظار داشت ترمیم اقتصاد با سرعت بیشتری صورت گیرد. البته در بخش واقعی با فرض تعدیل تحریم‌ها نیز باید روند اصلاحات جدی‌تر از قبل دنبال شود. برای مثال سیاستگذاران باید نسبت به طراحی مدل غیر‌تورمی برای تقویت سمت تقاضا اقدام کنند. در حال حاضر بخش تقاضا به دلیل تورم انباشته در سال‌های قبل با تحلیل قدرت خرید روبه‌رو شده، افزایش قیمت در بازار مسکن نیز بر این شکاف افزوده است. بنابراین طراحی ابزارهای مالی متنوع برای تحریک تقاضا اتفاقی ضروری به نظر می‌رسد. مصوباتی مثل پرداخت وام 50 میلیون‌تومانی نوسازی به بافت فرسوده حتی اگر بخشی از آن محقق شود چون قابلیت تبدیل به فروش اقساطی دارد می‌تواند تا حدی بر بازار اثر‌گذار باشد.
در جمع‌بندی این بخش باید گفت: در صورت تداوم رکود، انعکاس آن در بازار مسکن در سه بعد کاهش قیمت، ریزش تیراژ تولید و افت حجم معاملات خواهد بود. تنها متغیری که می‌تواند روند موجود را تغییر دهد افزایش تقاضاست.
تاریخ مصرف رکود
در توصیف‌های اقتصادی، بخش مسکن موتور اقتصاد به شمار می‌رود. اگر قرار باشد یک گام دیگر به عقب رفت می‌توان این توصیف را این گونه تکمیل کرد که ساخت و سوز سوخت این موتور به حساب می‌آید. با توجه به این گزاره تاریخ مصرف رکودی که چهار فصل است ادامه دارد تا چه زمانی می‌تواند ادامه داشته باشد؟
اگرچه گفته شد رسیدن به دوره رونق مسکن در ماه‌های باقی‌مانده از سال جاری فرضیه‌ای بعید است اما امکان آنکه رکود حاکم بر بازار مسکن نیز در شش‌ماهه دوم سال عمیق‌تر شود دور از ذهن است. زیرا رکود به پایین‌ترین مرحله نزولی رسیده؛ مرحله‌ای که می‌توان از آن به عنوان وضعیت کسادی یاد کرد. این وضعیت آخرین درجه رکود است و انتظار می‌رود پس از این نقطه دوباره فعالیت‌های اقتصادی رونق گیرد.
در یک جمع‌بندی کلی می‌توان گفت رکود حاکم بر بخش مسکن در ماه‌های باقی‌مانده از سال 93 عمیق‌تر نخواهد شد و پس از سپری شدن این چند ماه اندک‌اندک بخش مسکن به خروجی جاده رکود نزدیک می‌شود. البته اگر رشد اقتصادی کشور تداوم پیدا کند، دولت برای تحریک سمت تقاضا ابزارهای متنوعی ایجاد کند و عوامل بیرونی از اقتصاد مختل‌کننده نباشد می‌توان ورود به دوره رونق قطعی را در سال پیش‌رو پیش‌بینی کرد.
دیدگاه تان را بنویسید