رونق در نیمه دوم

بازار مسکن در سال 1395 با استمرار رکودی که از سه سال و نیم پیش شروع شده بود وضعیت کم‌افت‌وخیزی را تجربه کرد. متوسط قیمت اسمی واحدهای مسکونی در شهر تهران طی این سال اگر‌چه همانند سال قبل افت نکرد، با شیب ملایمی کمتر از تورم عمومی افزایش یافت و کماکان جذابیتی برای سرمایه‌گذاران ایجاد نکرد. این در حالی است که تقریباً از اوایل سال 1392 روند نزولی قیمت واقعی مسکن ادامه دارد و هر چند آمار رسمی برای اسفندماه امسال هنوز اعلام نشده، هیچ انتظاری برای تغییر در این وضعیت در یک ماه باقی‌مانده از این سال وجود ندارد.

شکل‌گیری دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن

ادوار رونق و رکود به طور ساختاری در ماهیت بازار مسکن وجود دارند و می‌توان گفت که عوامل درون‌زا و برون‌زا تنها بر شدت و طول دوره آن تاثیرگذارند. برای مثال افزایش درآمدهای نفتی اگر در دوره رونق بازار مسکن اتفاق بیفتد، موجب شدت گرفتن و افزایش مدت آن می‌شود، و بر عکس اگر در زمان رکود بازار مسکن باشد می‌تواند به خروج سریع‌تر آن کمک کند. این رفتار مختص بازار مسکن ایران نیست؛ برای مثال مطالعه لوسیانی (Luciani, M. 2012) نشان می‌دهد سیاست‌های پولی فدرال رزرو تنها توانسته شیب و عمق رکود بازار مسکن ایالات متحده را ملایم‌تر کند، ولی قادر به ممانعت از وقوع رکود نبوده است.

در بازار مسکن، معمولاً پس از گذشت یک دوره رکود و کاهش نسبی قیمت، با پررنگ شدن عوامل تحریک‌کننده تقاضا، دوران رونق به آرامی شروع شده و ابتدا در شهرهای بزرگ و به دنبال آن در سایر مناطق تقاضای مصرفی تشدید می‌شود. افزایش تقاضا با کمی تاخیر به رشد قیمت‌ها منجر شده و لذا باعث ترغیب سرمایه‌گذاران برای ورود به بازار مسکن می‌شود. در این دوره حضور سرمایه‌گذاران به قصد سفته‌بازی، تقاضای غیرمصرفی مسکن را به یکباره افزایش داده و موجب جهش قیمت‌ها می‌شود. افزایش شدید قیمت‌ها قدرت خرید متقاضیان را کاهش داده و بخش عمده‌ای از متقاضیان مصرفی دیگر قادر به خرید مسکن مورد نظرشان نخواهند بود. در این مرحله از یک طرف تقاضای مصرفی کاهش پیدا کرده و از طرف دیگر به مرور با آماده‌شدن واحدهای مسکونی نوسازی که در دوران جهش قیمت‌ها شروع به ساخت شده بودند، عرضه افزایش پیدا می‌کند. با نمایان شدن این علائم، سرمایه‌گذاران نیز ترجیح می‌دهند هر چه سریع‌تر از بازار خارج شوند و لذا تقاضای سرمایه‌ای هم رو به کاهش می‌رود. به این ترتیب عرضه از تقاضا سبقت گرفته و با کاهش تعداد معاملات می‌توان شروع دوره رکود را انتظار داشت. کاهش تعداد معاملات، کاهش شتاب در رشد قیمت‌های اسمی و در نتیجه کاهش قیمت واقعی مسکن را موجب می‌شود و اگر جهش قیمتی در دوره قبل شدید باشد، حتی می‌تواند به کاهش قیمت اسمی نیز منجر شود. پس از این مجدداً با کاهش قیمت مسکن نسبت به سایر کالاها، تقاضای مصرفی تحریک شده و دوران رونق جدیدی را پایه‌گذاری می‌کند.

در مجموع می‌توان گفت تقاضای مصرفی شروع‌کننده دوران رکود و رونق مسکن است و تقاضای غیرمصرفی به آن عمق می‌دهد. در نتیجه رونق و رکود در این بازار از سمت تقاضا شروع می‌شود و رونق سمت عرضه بدون رونق تقاضا با‌دوام نبوده و تنها در اثر وجود یک عامل خارجی مثل مشوق‌های دولتی یا انتظارات خوش‌بینانه از آینده صورت می‌گیرد.

یکی از مسائل مهم در سیاستگذاری بخش مسکن شناسایی ادوار رونق و رکود است که با رویکردهای مختلف و با استفاده از معیارهای متفاوتی صورت می‌گیرد. در مطالعات آکادمیک، از آنجا که در ادبیات موضوع اقتصاد مسکن این کالا به عنوان یک دارایی تلقی می‌شود، همانند همه بازارهای دارایی، افزایش قیمت به مثابه رونق بازار و کاهش قیمت به مثابه رکود بازار است. از طرف دیگر چون شروع تحولات بخش مسکن عمدتاً از سمت تقاضا بوده و تحولات سمت عرضه در پاسخ به آن اتفاق می‌افتد، سیگنال اصلی در این بازار تغییرات قیمتی بوده که تغییر در بقیه متغیرها را نیز در پی دارد.

از این‌رو افت و خیز قیمت اصلی‌ترین معیار دوره‌های رونق و رکود در این بازار قلمداد می‌شود. با این حال بنا بر رویکرد و هدف مطالعه معیارهای دیگری از جمله ارزش افزوده نیز برای تشخیص ادوار تجاری مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرند.

نقش عرصه یا زمین قابل سکونت در بخش مسکن

قیمت زمین قابل سکونت عمده‌ترین عامل تشکیل‌دهنده هزینه‌های ساخت واحد مسکونی است و به طور متوسط بیش از 50 درصد از این هزینه‌ها را شامل می‌شود که البته این سهم در شهرهای بزرگ به مراتب بالاتر است. بالا بودن نسبی قیمت زمین قابل سکونت و در نتیجه بالا بودن سهم آن در هزینه‌های ساخت، بیش از هر چیز ناشی از مساله کمیابی زمین (Land scarcity) است که به خصوص در کلانشهرها یکی از محدودیت‌های مهم طرف عرضه بخش مسکن به شمار می‌رود. از آنجا که نرخ رشد ساخت واحدهای مسکونی جدید به جای ساختمان‌های کلنگی بسیار بیشتر از نرخ فرسایش آنهاست، طبیعتاً تعداد واحدهای کلنگی رو به کاهش و چالش برای استفاده از آن‌ رو به افزایش است.

موضوع کمیابی زمین باید در کنار تقاضای موثر برای خرید آن قرار گیرد که خود متاثر از تقاضای مسکن است. تقاضای مسکن چه از نوع مصرفی و چه از نوع غیرمصرفی، (مستقیم یا غیرمستقیم) موجب تقاضا برای زمین و تشدید کمیابی آن می‌شود که مسلماً قیمت آن را تحریک می‌کند، اما از آنجا که زمین یا ساختمان کلنگی تقاضای مصرفی خیلی کمی دارد، زمانی که تقاضای غیرمصرفی در بخش مسکن کاهش یابد، تقاضا برای زمین قابل ساخت به مراتب افت بیشتری خواهد داشت.

در دوران رکود چون تمایل زیادی به ساخت‌وساز جدید نیست، سرمایه‌گذاران به سمت خرید زمین نمی‌روند و لذا تقاضای سرمایه‌ای برای زمین به شدت کاهش می‌یابد. از طرفی همان‌طور که اشاره شد در شرایط عادی نیز تقاضای مصرفی بالایی برای زمین وجود ندارد و اکثر متقاضیان مصرفی ترجیح می‌دهند با خرید واحد مسکونی ساخته‌شده، در مدت زمان کمتری به واحد مسکونی غیرکلنگی دسترسی پیدا کنند، حال آنکه همین مقدار تقاضای مصرفی نیز در دوران رکود وجود نخواهد داشت. به این ترتیب در دوران رکود قیمت زمین با شدت بیشتری نسبت به قیمت واحد مسکونی افت می‌کند. برعکس، در دوران رونق زمین‌های قابل سکونت به شدت مورد استقبال قرار می‌گیرند و به دلیل محدودیتی که دارند با جهش قیمتی مواجه می‌شوند.

بنابراین مشخص است که قیمت زمین قابل ساخت بیش از هر چیز تابعی از قیمت مسکن است و آنجا که چشم‌انداز واحدهای مسکونی در شرایط مناسبی باشد، متقاضی زمین نیز بیشتر است. با این حال تقاضا برای زمین جنبه دیگری نیز دارد و آن تقاضا برای ساخت واحدهای تجاری است. زمانی که اقتصاد کشور رو به توسعه برود و بازارها رونق بگیرند، تقاضا برای ایجاد دفاتر شرکت‌های جدید، نمایندگی شرکت‌های داخلی و خارجی در شهرهای مختلف و حتی فروشگاه‌ها، شاپینگ‌مال‌ها و... افزایش می‌یابد و این خود مستلزم وجود زمین مناسب است.

وضعیت سال‌های اخیر بازار مسکن

چنان‌که اشاره شد، از فصل دوم سال 1392 تا اواخر 1395، متوسط قیمت اسمی واحدهای مسکونی تقریباً ثابت مانده و در نتیجه قیمت واقعی مدام در حال کاهش بوده است. بنابراین با معیار قیمت، بازار مسکن در این مدت رکود کاملی را تجربه کرده است. از طرف دیگر بررسی روند ارزش افزوده بخش ساختمان از تداوم انقباض این بخش طی سال‌های اخیر حکایت دارد. از ابتدای سال 1391 نرخ رشد ارزش افزوده ساختمان در هر فصل نسبت به فصل مشابه سال قبل‌تر همواره منفی بوده و حتی از سال 1393 به بعد نیز که اقتصاد کشور از رکود خارج شده، ارزش افزوده ایجاد‌شده در این بخش با افزایش همراه نبوده است. در زمستان 1391 با نرخ رشد منفی 25 درصد بیشترین مقدار افت ارزش افزوده ساختمان حداقل در یک دهه اخیر رقم خورده و پس از آن نیز از زمستان 1392 تا تابستان 1395 این نرخ به طور مستمر در محدوده منفی 10 تا منفی 20 درصد قرار داشته است. البته لازم به ذکر است که ارزش افزوده ایجاد‌شده در بخش مسکن به تنهایی در دسترس نیست و آنچه در حساب‌های ملی از آن به عنوان بخش ساختمان یاد می‌شود شامل کلیه واحدهای مسکونی و غیرمسکونی و همچنین راه‌ها، جاده‌ها، سدها و نیروگاه‌ها و امثالهم نیز می‌شود. با این حال سهم مسکن بخش خصوصی نسبت به سهم سایر موارد که عمدتاً دولتی هم هستند حداقل در حال حاضر کاملاً غالب است. لذا تحولات ارزش افزوده ساختمان بیشتر تحت تاثیر تحولات ارزش افزوده مسکن و در نتیجه سرمایه‌گذاری بخش خصوصی است.

اما این رکود عمیق و طولانی از کجا نشات گرفته است؟ در چند سال گذشته مجموعه‌ای از عوامل برون‌زا و در راس آنها افزایش قیمت نفت، شرایط را برای جهش شدید قیمت واحدهای مسکونی در سال‌های 1390 و 1391 فراهم کرد و موجب رشد بسیار بالای سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز واحدهای مسکونی در این سال‌ها شد. در چنین شرایطی آنقدر قیمت‌ها افزایش پیدا کرده بود که دیگر بازار ظرفیت و کشش رشد بیشتر و حتی ثبات آن را نداشت. از طرف دیگر آنقدر سرمایه‌گذاری افزایش یافته و عرضه زیاد شده بود که دیگر برای سرمایه‌گذاری جدید جذابیتی وجود نداشت. در چنین شرایطی کاهش قیمت‌ها و همچنین کاهش سرمایه‌گذاری و کاهش معاملات، واکنش طبیعی و منطقی بازار به تحولات سال‌های گذشته بازار مسکن است. اشخاص یا سازمان‌هایی که در دوره رونق شدید به امید تداوم آن روند و بدون مطالعه چرخه‌های تجاری بازار مسکن اقدام به سرمایه‌گذاری در این بازار کرده‌اند، طبیعتاً تصمیم صحیحی نگرفته‌اند و متضرر شده‌اند.

آیا سیاستگذار باید در پی رونق مجدد بازار باشد؟

البته در شرایط فعلی خروج بخش مسکن از رکود شاید از آن جهت برای اقتصاد کشور پراهمیت باشد که اولاً بخش عمده‌ای از سرمایه سیستم بانکی در این بخش بلوکه شده و رکود در خرید و فروش مسکن به معضلی برای سیستم بانکی تبدیل شده است و ثانیاً اقتصاد کشور این امید را دارد که بخش مسکن پس از رونق گرفتن از لحاظ ایجاد ارزش افزوده، سایر بخش‌های اقتصادی را هم به دنبال خود بکشاند و محرکی برای اقتصاد کشور باشد. با این حال، این موارد به هیچ‌وجه توجیه مناسبی برای تحریک مصنوعی و ایجاد رونق غیرضروری در این بازار نخواهند بود. سیاستگذار باید با اتخاذ همزمان دو راهکار، در جهت یک هدف مهم که کوتاه شدن دوره‌های رونق-رکود و خفیف‌تر شدن شدت آنهاست قدم بردارد: راهکار اول اطلاع‌رسانی و سیگنال‌دهی صحیح به عرضه‌کنندگان و متقاضیان و در کل فعالان این بازار است که می‌تواند از حرکت موجی برای خرید و فروش و همچنین تمرکز نابجای سرمایه‌گذاری در یک قسمت خاص از بازار بکاهد و لذا شدت رونق و رکود را خفیف‌تر کند. و راهکار دوم متنوع‌سازی ابزارهای مالی و تخصصی‌سازی نهادهای سرمایه‌گذاری و همچنین وام‌دهی در بخش مسکن است که می‌تواند در کوتاه شدن دوره‌های رونق و رکود تاثیر بسزایی داشته باشد.

تحولات زمستان 1395

از آنجا که اطلاعات مربوط به متغیرهای بخش مسکن در سطح کشور با تاخیر چندین ماهه منتشر می‌شوند، برای بررسی تحولات اخیر بازار مسکن سری زمانی متغیرهای منتشر‌شده برای شهر تهران بهترین جایگزین محسوب می‌شوند. به گزارش روابط عمومی بانک مرکزی، برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در 11 ماه نخست سال جاری 5 /6 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافته و متوسط قیمت اسمی نیز 4 /5 درصد رشد کرده است. در دل این رشد 11‌ماهه، نوسانات شدید در حجم معاملات و روند صعودی خفیف قیمت‌ها نیز ملاحظه می‌شود. پس از جهش بیش از 40 درصدی تعداد معاملات در دی‌ماه، در بهمن 1395 تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 7 /6 و 5 /4 درصد کاهش داشته و نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت واحدهای مسکونی نیز نسبت به بهمن سال گذشته 6 /7 درصد افزایش داشته است.

اگرچه جهش قابل توجه حجم معاملات و رشد قابل توجه قیمت‌ها در دی‌ماه برای برخی از فعالان این حوزه به عنوان نشانه‌ای از جهش بازار تلقی می‌شود، روند تحولات بازار مسکن در زمستان امسال دور از انتظار نبود و مطابق با تحولات سال‌های گذشته صورت گرفته است، لذا سیگنال معناداری برای تغییر چشمگیر وضعیت بازار و شروع سریع دوره رونق نیست.

پیش‌بینی سال 1396

شرایط فعلی بازار مسکن نمایانگر وضعیت خروج از رکود است. قیمت‌های اسمی به آرامی در حال افزایش و حجم معاملات رو به رشد است. انتظار می‌رود این ‌روند تا انتهای سال جاری و اوایل سال 1396 هم ادامه پیدا کند و از تابستان این سال به مرور بازار وارد فاز رونق خفیف شود. به این معنا که افزایش قیمت واحدهای مسکونی به خصوص در شهرهای بزرگ از رشد سطح عمومی قیمت‌ها اندکی سبقت بگیرد و بازار معاملات هم نسبتاً گرم‌تر شود. این‌روند تا اواخر سال می‌تواند به سمت عرضه و ساخت‌وساز هم برسد و رشد خفیف ارزش افزوده ساختمان را در سال آینده به همراه داشته باشد. ضمن اینکه در پی افزایش ساخت‌وساز، رشد قیمت ساختمان‌های کلنگی در نیمه دوم سال آینده احتمالاً از نرخ رشد واحدهای مسکونی سبقت خواهد گرفت.