شناسه خبر : 17975 لینک کوتاه
تاریخ انتشار:

رقص گرانی قیمت ‌مسکن به بنگاه‌های املاک می‌رسد؟

چاشنی «تورم» زیر بازار مسکن

در بازار مسکن هر زمان قیمت‌ها شروع به افزایش می‌کند، تقریباً هیچ مقام مسوولی چه در جبهه بازار چه در ساختمان مسوولان دولتی، رشد قیمت را گردن نمی‌گیرد و این دو گروه سعی می‌کنند عوامل غیرانسانی را دلیل رشد قیمت‌ها معرفی کنند.

فرید قدیری
در بازار مسکن هر زمان قیمت‌ها شروع به افزایش می‌کند، تقریباً هیچ مقام مسوولی چه در جبهه بازار چه در ساختمان مسوولان دولتی، رشد قیمت را گردن نمی‌گیرد و این دو گروه سعی می‌کنند عوامل غیرانسانی را دلیل رشد قیمت‌ها معرفی کنند. اما در روزهای اخیر تحرکاتی از جناح بازار برای تغییر نظام قیمتی در مبادی اصلی معاملات مسکن -بنگاه‌های ‌املاک- صورت گرفته که اگر دولت زیر بار آن برود، برای اولین ‌بار نقش منفی سیاستگذاری دولت در قیمت مسکن به اثبات خواهد رسید. وزارت صنعت، معدن و تجارت در تاریخ ۱۹ دی‌ماه امسال نامه‌ای دریافت می‌کند با این مضمون: «نرخ‌های جدید کارمزد معاملات مسکن بعد از بررسی در مجمع امور صنفی، توزیعی و خدماتی تهران مورد بررسی و تصویب قرار گرفته است و از آن سازمان درخواست می‌شود نسبت به جایگزینی این نرخ‌ها با نرخ‌های قبلی اتخاذ تصمیم شود.» ماجرای این نامه از آنجا آغاز شد که مشاوران ‌املاک از دو سال قبل از شروع دهه ۸۰ به موجب تصویب ‌نامه کمیسیون هیات عالی نظارت در وزارت بازرگانی، املاک دستمزدشان را برای خدماتی همچون مشاوره ملکی به خریدار و فروشنده و تنظیم مبایعه‌نامه، بر پایه ضریبی از ارزش معامله تعریف کردند. این ضریب از ۱۳ سال پیش تاکنون به صورت حداکثر ۵۵/۰ درصد برای معاملاتی با ارزش حداکثر ۱۰۰ میلیون تومان و حداکثر ۴/۰ درصد برای معاملاتی با ارزش بیش ‌از ۱۰۰ میلیون تومان در بنگاه‌های املاک اعمال شده است که البته گفته می‌شود در این سال‌ها در تعدادی از بنگا‌ه‌ها، دلالان بدون توجه به این ضرایب ابلاغی از سوی اتحادیه املاک، مبالغی به مراتب بیشتر از نرخ مصوب را از متعاملین دریافت کرده‌ و می‌کنند. مشاوران‌ املاک حالا پس از این همه سال، قصد کرده‌اند ضریب و فرمول محاسبه‌ دستمزدشان را تغییر دهند با این استدلال ناپخته: «نرخ حق‌ کمیسیون ما در طول این سال‌ها افزایش پیدا نکرده و باید متناسب با تورم، به روز شود»! با همین استدلال، دو سال پیش مدیران ارشد این صنف برای تغییر فرمول حق ‌کمیسیون معاملات مسکن، روانه دفتر علی نیکزاد وزیر وقت مسکن شدند و بنا داشتند به جای ضرایب پلکانی که محاسبه آن برای دلال و مردم عادی فوق‌العاده سخت و دشوار است، مجوز استفاده از یک نرخ واحد «۵/۰ درصد» را اخذ کنند به این صورت که برای هر معامله‌ای با هر قیمتی، خریدار و فروشنده هر کدام‌شان معادل ۵/۰ درصد ارزش معامله را بابت حق‌ کمیسیون یا همان دستمزد به بنگاه‌ پرداخت کنند. این درخواست آن زمان با موافقت نیکزاد همراه نشد و وزیر در بیان علت مخالفت‌اش، تاثیر استفاده از فرمول پیشنهادی در دامن زدن به گرانی مسکن را مطرح کرد. برای صنف مشاوران ‌املاک اکنون برای بار دوم فرمول تازه‌تری‌ این بار به مهدی غضنفری وزیر صنعت، معدن و تجارت ارائه شده که در این فرمول پیشنهادی، کماکان ضرایب پلکانی وجود دارد با این تفاوت که نرخ ضرایب جدید هزینه‌ای بیشتر از نرخ ضرایب فرمول فعلی - فرمول مصوب ۱۳ سال پیش- را به خریدار و فروشنده ملک در بنگاه تحمیل می‌کند. نامه درخواست تصویب فرمول جدید حق‌ کمیسیون معاملات مسکن با امضای قاسم نوده‌فراهانی تحویل این وزارتخانه شده است. ابهام بزرگ مستتر در متن این نامه به «چرایی نیاز مشاوران ‌املاک به تغییر فرمول حق ‌کمیسیون» برمی‌گردد. در حقیقت این استدلال که نرخ فعلی قدیمی است و باید به روز شود، با یک منطق ساده ریاضی رد می‌شود. حق‌ کمیسیون مشاوران‌ املاک «قیمت ثابت» نیست بلکه ضریبی از ارزش ملک مورد معامله است. ارزش املاک در تهران سال به سال حداقل به اندازه نرخ تورم افزایش پیدا می‌کند. بنابراین در شرایطی که دستمزد سایر مشاغل در هر سال به مراتب کمتر از نرخ تورم افزایش می‌یابد، در شغل دلالی ملک، نه‌تنها عدد ثابتی برای دستمزد وجود ندارد که نرخ شناور حق‌ کمیسیون دلالان در بدترین حالت، متناسب با تورم عمومی به روز می‌شود. در همین شهر تهران به گواه آمار و ارقام مرکز آمار ایران میانگین قیمت واحد مسکونی در فاصله سال ۸۸ ‌تا نیمه سال ۹۱ از متر مربعی یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به دو میلیون و ۷۰۰ هزار تومان یعنی دو برابر رشد، رسیده است. به این معنی که پورسانتی که دلالان مسکن در سال ۹۱ از محل تنظیم قرارداد برای خریدار و فروشنده مسکن در بنگاه به دست آورده‌اند در مقایسه با سال ۸۸، حداقل ۸/۱ برابر افزایش پیدا کرده است. با این حساب، اگر چه ضریبی که نسبت مشخصی از ارزش معامله را به عنوان حق‌ کمیسیون مشاور املاک تعیین می‌کند، در طول دست‌کم ۱۳ سال گذشته، ثابت مانده و تغییری نکرده است اما قدر مطلق مبلغ حاصل از اعمال این ضریب، از رشد مطلوبی برخوردار بوده است. حالا اگر قرار باشد اصلاح فرمول محاسبه حق‌ کمیسیون مشاوران‌ املاک از طریق افزایش ضریب، اتفاق بیفتد، در شرایطی که قیمت مسکن در ماه‌های اخیر به شکل عجیب و دور از انتظاری افزایش پیدا کرده، هزینه خرید مسکن برای متقاضیان مصرفی به صورت تصاعدی افزایش پیدا خواهد کرد. در نامه‌ای که به وزارت صنعت، معدن و تجارت بابت اصلاح این فرمول ارسال شده، آمده است: «احتراماً به استحضار می‌رساند نرخ پیشنهادی اتحادیه صنف مشاورین املاک به شماره ۱۵۴۰۱/۱۳۷ مورخ ۶/۸/۹۱ در پنجاه و ششمین جلسه مورخ ۶/۹/۹۱ و پنجاه و هفتمین جلسه مورخ ۲۷/۹/۹۱کمیسیون نرخ مجمع مطرح و پس از بررسی‌های مکرر توسط اعضای کمیسیون به شرح زیر اتخاذ تصمیم گردید لذا از آن سازمان محترم درخواست می‌شود تا نسبت به مصوبه قبلی تجدیدنظر به عمل آید. الف: برای معاملات املاک تا سقف ۳۰۰ میلیون تومان از هر طرف معامله ۵/۰درصد مبلغ مورد معامله به عنوان حق‌ کمیسیون دریافت شود. ب: برای معاملات املاک از ۳۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومان، برای ۳۰۰ میلیون اول ۵/۰ درصد و نسبت به مبلغ مازاد تا یک میلیارد از هر طرف معامله ۲۵/۰درصد به عنوان حق‌ کمیسیون دریافت شود. ج: برای معاملات بیش از یک میلیارد تومان با توجه به بند الف و ب اقدام شود و برای مازاد آن، ۱/۰ درصد از هر طرف معامله دریافت شود. ضمناً در مورد کارمزد اجاره و معاملات رهن همان مصوبه مورخ ۸/۸/۱۳۸۰ کمیسیون نظارت شهرستان تهران مورد موافقت قرار گرفت.» این ضرایب اگر در دولت به تصویب برسد و ملاک عمل مشاوران‌ املاک شهر تهران قرار گیرد، با توجه به قیمت این روزهای واحدهای مسکونی مورد تقاضای بازار مصرفی، هزینه جانبی خرید را به طور متوسط از ۱۱ تا ۴۰ درصد افزایش خواهد داد. میانگین قیمت مسکن در تهران ۷/۲ میلیون تومان است و برای واحدهای نوساز این رقم حداقل از سه میلیون تومان شروع می‌شود. تقاضای مصرفی در این بازار به دلیل ضعف شدید قدرت خرید، همیشه به دنبال کمترین متراژ موثر می‌شود، یعنی آپارتمان‌هایی با مساحت حداکثر ۷۵ متر مربع و میانگین ۶۰ متر مربع. در این صورت عمده ارزش معاملاتی مربوط به خانوارها در بازار مسکن تهران برای واحدهای نوساز در مرز ۳۰۰ میلیون تومان خواهد بود. برای چنین معاملاتی، هزینه مشاوره ملکی با فرمول فعلی رایج در بنگاه‌ها، برای هر طرف معامله یک میلیون و ۳۵۰ هزار تومان خواهد شد اما با فرمول جدید، به یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان -یعنی ۱۱ درصد رشد- افزایش خواهد یافت. همچنین در حال حاضر برای خرید یک آپارتمان ۸۰ متر‌مربعی با میانگین قیمت متری حدود سه میلیون تومان، خریدار و فروشنده باید مبلغی معادل یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بابت حق‌ کمیسیون به بنگاه پرداخت کنند که اگر فرمول جدید مبنا قرار بگیرد، دو طرف باید دو میلیون و ۴۰۰ هزار تومان به بنگاه بپردازند که در این صورت برای چنین معامله‌ای عدد پورسانت ۳۳ درصد افزایش خواهد یافت. به این ترتیب با چنین اثری که فرمول پیشنهادی جدید، در قیمت تمام‌شده معاملات مسکن، در پی دارد، تصویب یا رد این فرمول از سوی مسوولان دولتی به آزمونی حساس شباهت دارد. به طور قطع و یقین عوامل طراحی این فرمول از آثار تورمی چنین ضرایبی در مقایسه با ضرایب قدیمی رایج اطلاع کافی ندارند. در حال حاضر به دلایلی از جمله تورم افسارگسیخته، احتکار واحدهای مسکونی توسط سازنده‌ها و فروشنده‌ها به امید افزایش قیمت در آینده، پدیدار شدن اثر خنثی‌گونه مسکن مهر بر بازار مسکن شهر تهران، حرکت تقاضای سوداگرانه از بازارهای ارز و سکه به سمت بازار خرید ملک و ورود موج نقدینگی به این بازار، منحنی رشد قیمت مسکن مسیر افزایشی را در پیش گرفته است. روند افزایشی قیمت مسکن در تهران برخلاف پیش‌بینی‌هایی است که پیش‌تر کارشناسان اقتصاد مسکن با تکیه بر حجم قابل ‌توجه واحدهای مسکونی در حال ساخت در این کلانشهر، ارائه کرده بودند. در نیمه اول امسال قیمت مسکن در شهر تهران ۳۳ درصد افزایش پیدا کرد و از نرخ تورم فراتر رفت. این افزایش ارزش واقعی املاک مسکونی موجود در پایتخت را ارتقا داد. اکنون در نیمه ‌دوم سال که علی‌القاعده باید شتاب رشد قیمت‌ها به دلیل افت نقل ‌و انتقالات ملکی، کمتر از نیمه ‌اول باشد، بر اساس گفته‌های غیررسمی و تحقیقات میدانی، بیشتر از نرخ رشد نیمه ‌اول بوده است. در چنین فضایی، بعید به نظر می‌رسد دولت با پیشنهاد افزایش حق‌ کمیسیون معاملات مسکن موافقت کند، چون بنگاه‌های املاک مبداء خرید ‌و فروش آپارتمان محسوب می‌شود و حلقه واسط بین طرفین معامله و از همه مهم‌تر، عامل اثرگذار بر قیمت مورد توافق دو طرف به حساب می‌آیند و این نقش حساس عوامل شاغل در بنگاه‌ها، با کوچک‌ترین تغییر و تحول در نظام قیمت‌ دستمزد‌شان، می‌تواند اثرات نامطلوبی در پروسه تبدیل قیمت ‌پیشنهادی فروش به قیمت قطعی در مبایعه‌نامه به همراه داشته باشد.

دراین پرونده بخوانید ...

دیدگاه تان را بنویسید

 

پربیننده ترین اخبار این شماره

پربیننده ترین اخبار تمام شماره ها