شناسه خبر : 19527 لینک کوتاه
تاریخ انتشار:

نظرسنجی تجارت فردا از کارشناسان:

آیا مقطع کنونی برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن مناسب است؟

کدام یک از زیر بخش های مسکن را برای سرمایه گذاری در سال جاری پیشنهاد می دهید؟

احتمال موفقیت برای انبوه‌سازانی که امسال را برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن انتخاب می‌کنند، وجود دارد. ساخت مسکن پروسه‌ای زمان‌بر است و امید است با رشد اقتصادی که در این سال‌ها انتظارش را داریم مشتری به بازار مسکن بازگردد و سازندگان سود خود را در سال‌های آینده ببرند.

سال خوش انبوه‌سازان
احتمال موفقیت برای انبوه‌سازانی که امسال را برای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن انتخاب می‌کنند، وجود دارد. ساخت مسکن پروسه‌ای زمان‌بر است و امید است با رشد اقتصادی که در این سال‌ها انتظارش را داریم مشتری به بازار مسکن بازگردد و سازندگان سود خود را در سال‌های آینده ببرند. زیرا با رشد اقتصادی، متقاضیان مسکن پول خرید مسکن را به دست خواهند آورد. به نظر می‌رسد سرمایه‌گذاری در آپارتمان بیش از سایر حوزه‌های بخش مسکن متقاضی داشته باشد. زیرا برای فروش باید به قدرت خرید مردم و الگوی مصرف خانوارها توجه شود. از طرفی بعد خانوارها نیز کوچک شده است. بنابراین آپارتمان‌های کوچک‌متراژ خریدار بیشتری دارند و متقاضی در این بخش بیش از سایر حوزه‌های مسکن است. توجه به یک نکته در این میان ضروری به نظر می‌رسد. زمانی بازار مسکن از رکود خارج می‌شود که ما شاهد رشد اقتصادی باشیم. زمانی که امکان کسب درآمد برای مردم وجود داشته باشد؛ مردم نیز به سمت خرید خانه می‌آیند و انبوه‌سازان نباید نگران خانه‌های خالی که مدت‌ها بدون مشتری مانده‌اند، باشند. زیرا به همان میزان که خانه خالی است تقاضای بالقوه نیز در بازار وجود دارد که بعد از رشد اقتصادی و خارج شدن بازار مسکن از رکود این تقاضاها بالفعل می‌شود. مسکن پویاترین بخش اقتصادی کشور بوده و تشویق‌کننده رشد تولید و اشتغال در کشور است. همیشه رابطه مثبت و معنا‌داری بین رشد اقتصادی و سرمایه‌گذاری مسکونی و غیرمسکونی در ایران وجود داشته است.

زمین انتخاب اول
از آنجا که تولید و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن توسط متقاضیان مصرفی یا سازندگان و انبوه‌سازان شکل می‌گیرد و دسترسی به منابع بلندمدت و پایدار برای آنها امکان‌پذیر نیست بنابراین تحت شرایط آنی بازار تصمیم به سرمایه‌گذاری می‌گیرند. زمانی که رونق در بخش مسکن ایجاد می‌شود و بازار فروش واحدهای نیمه‌آماده رونق می‌گیرد این افراد با فرض اینکه می‌توانند واحدهای خود را به نقدینگی تبدیل کنند، همان زمان تصمیم به سرمایه‌گذاری می‌گیرند. در همین برهه زمانی است که شاهد افزایش چشمگیر تعداد پروانه‌های ساختمانی و رشد تقاضا برای آغاز ساخت‌وساز هستیم. این در حالی است که واحدهای در دست احداث در یک روال عادی بعد از دو سال به بازار عرضه خواهند شد. درست زمانی که بازار وارد فاز رکود شده است. بنابراین امکانی برای فروش واحدهای خود ندارند. در مقابل سرمایه‌گذاران حرفه‌ای همچون شرکت‌های سرمایه‌گذاری که از طریق سایر منابع مثل اوراق مشارکت تامین سرمایه می‌کنند؛ می‌توانند در دوره رکود بازار که هزینه جذب منابع ارزان است به بازار سرمایه‌گذاری وارد ‌شوند. در این وضعیت دو سال بعد که واحدهای در حال احداث کنونی، تکمیل می‌شوند دوره رونق بازار آغاز می‌شود. بنابراین پیشنهاد می‌شود سرمایه‌گذارانی که با هدف ورود به چرخه تولید و عرضه مسکن به این بخش وارد می‌شوند در صورت امکان تامین منابع دوره فعلی یعنی رکود مسکن را برای آغاز سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز انتخاب کنند. از میان بخش‌های مختلف بازار مسکن سرمایه‌گذاری در بخش زمین به دلیل سبقت رشد قیمت آن از خانه و آپارتمان مناسب‌تر ارزیابی می‌شود.

سیگنال مثبت بازار برای ورود سازندگان
بی‌تردید رکود در بازار مسکن وضعیت مناسبی برای سرمایه‌گذارانی که به قصد تولید به این بخش وارد می‌شوند به وجود می‌آورد. از این رو شرایط کلی بازار در ماه‌های اخیر نشانه مثبتی برای ورود این دست سرمایه‌گذاران خواهد بود و می‌توان گفت امسال سال سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، برای آن دسته از سرمایه‌گذارانی است که تازه قصد ساخت و ساز در این حوزه را دارند. اگر این سازندگان از امسال پروژه ساخت و ساز را آغاز کنند، دو سال آینده واحدهای تکمیل‌شده آماده عرضه به بازار است. یعنی درست زمانی که بازار مسکن از وضعیت رکود خارج شده است. رکود قرار نیست همچنان در بازار مسکن باقی بماند. هرچند امسال نیز سال رکود است اما این سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن نتیجه این انتخاب را خواهند دید. از طرف دیگر برای متقاضیان مصرفی و آنان که سرمایه‌ای کوچک به‌اندازه خرید یک خانه دارند دوره کنونی بهترین زمان خرید خانه است. چون به دلیل قرار گرفتن قیمت‌ها در کف، افرادی که در وضعیت کنونی بازار برای خرید اقدام کنند در چند سال آینده به دلیل رشد قیمت‌ها در طول زمان همپای نرخ تورم عمومی، سود معامله خود را خواهند برد. در این میان واحدهای مسکونی قابل عرضه در نقاط مرکزی شهر بیش از واحدهای مناطق شمالی شهر طرفدار خواهند داشت. به نظر می‌رسد از میان بخش‌های مختلف بازار مسکن، سرمایه‌گذاری در قسمت خانه‌های کلنگی و زمین نسبت به سایر بخش‌ها مناسب‌تر باشد چراکه تجربه نشان داده است روند رشد قیمت زمین بر سایر بخش‌ها سبقت می‌گیرد و ساخت و ساز در خانه‌های کلنگی سود بیشتری را نصیب سرمایه‌گذاران خواهد کرد. در مجموع می‌توان گفت سال ۱۳۹۳ سال خوبی برای مسکن خواهد بود؛ بازار به آرامی از وضعیت رکود خارج می‌شود و با شیبی آرام به سوی رونق معاملات پیش می‌رود. بنابراین اگر سرمایه‌گذاران فقط دو سال صبر کنند نتیجه صبوری‌شان را خواهند دید.

سرمایه‌گذاری در شهرهای با پتانسیل بالا
با توجه به شرایط فعلی اقتصادی کشور قیمت مسکن در سال ۹۳ رشد خواهد داشت و این رشد متناسب با تورم سالانه است، شاید اندکی بیش از تورم نیز رشد داشته باشد. بنابراین با سازو‌کارهایی که دولت برای افزایش توان خرید مصرف‌کنندگان به کار برده مانند وام‌های ۶۰ تا ۷۰میلیونی و بحث خانه‌های لیزینگی در سال ۹۳ هم رشد قیمت را شاهد خواهیم بود و هم خروج بازار مسکن از رکود را و سرمایه‌گذاری در این بخش سود‌آور خواهد بود، دست کم به اندازه تورم سالانه.
ما در کشور دچار تورم رکودی هستیم از طرفی در عرضه و تقاضاهای اقتصادی نیز مشکل داریم برای همین است که تیم اقتصادی دولت می‌خواهد هم عرضه و هم تقاضا در حوزه مسکن را تقویت کند و با ایجاد منابع مالی مانند افزایش سطح وام‌های مسکن و سایر برنامه‌های تشویقی تقاضا در این بخش را قوت بخشد. می‌بینیم این سیاست‌ها موفقیت‌آمیز هم بوده است و یکی از نشانه‌های آن افزایش خریداران تسهیلات مسکن در بورس است. متقاضیان وام مسکن خریدارانی هستند که با وام فعلی می‌توانند خانه‌ای در حد رفع نیازشان خریداری کنند. مطمئناً با این نوع سیاست‌های تقویتی سرمایه‌گذاری در ملک سود بیشتری نسبت به سایر حوزه‌های مسکن دارد، به‌ویژه در شهرستان‌های پر‌پتانسیل بیش از شهر تهران سرمایه‌گذاری در ملک سود‌آور است. در شهرستان‌ها یک ملک معمولی را می‌توان به قیمت 120 تا 150 میلیون تومان خرید که با افزایش وام مسکن خرید این نوع ملک‌ها در شهرستان‌ها راحت‌تر می‌شود. شهرهای شمالی کشور پتانسیل خوبی برای این نوع سرمایه‌گذاری دارند بنابراین افزایش قیمت در این شهرها نسبت به تهران بالاتر است.

دراین پرونده بخوانید ...

دیدگاه تان را بنویسید

 

پربیننده ترین اخبار این شماره

پربیننده ترین اخبار تمام شماره ها