شناسه خبر : 18992 لینک کوتاه
تاریخ انتشار:

پس از برابری قیمت مسکن با چهار سال گذشته، قیمت حول تورم می‌چرخد

حباب مسکن خالی شد

رسیدن قیمت مسکن به سال ۹۰ به این معنی است که در مدت زمان به وجود آمدن نوسان قیمت مسکن تا ثبات ایجاد‌شده، حباب قیمتی سال‌های ۹۱ و ۹۲ و همچنین هجوم سرمایه‌های سرگردان دراین بخش از بین رفته است.

فردین یزدانی / مدیر علمی طرح جامع مسکن

رسیدن قیمت مسکن به سال 90 به این معنی است که در مدت زمان به وجود آمدن نوسان قیمت مسکن تا ثبات ایجاد‌شده، حباب قیمتی سال‌های 91 و 92 و همچنین هجوم سرمایه‌های سرگردان دراین بخش از بین رفته است. در زمان جهش قیمت مسکن بخشی از سرمایه‌ها به زمین و مستغلات هجوم برد اما اکنون این بخش از وجود این سرمایه‌ها خالی شده است که این خروج از حباب هم به نفع بازار و هم به ضرر بازار مسکن است. در اینجا منظور از خالی شدن مسکن از حباب، رسیدن به ثبات قیمتی پس از دوره‌ای سرگردانی قیمت است که به نظر می‌رسد قیمت فعلی تا حدودی تثبیت‌شده و نرمال است. اما اینکه گزارش دفتر اقتصاد و برنامه‌ریزی مسکن به برابری قیمت مسکن در شهریور امسال با فروردین 90 اشاره کرده است، بیانگر این است که بازار از حباب خالی است. در این باره اما نمی‌توان به قیمت واقعی و نرخ واحدی برای مسکن متکی بود زیرا باید قیمت واقعی مسکن با توجه به عوامل متعدد و قیمت روز و ساخت مسکن محاسبه شود، اما در این شرایط تنها کاهش قیمت به وجود آمده است.
درباره افزایش قیمت پس از تعمیق رکود در بازار باید اظهار کرد پس از این مدت رشد قیمتی شدید در بازار مسکن ایجاد نخواهد شد اما رشد نسبی در قیمت اسمی طبیعی است. در رابطه با قیمت واقعی مسکن نیز باید اذعان داشت اگر بخواهد قیمت مسکن با تورم مقایسه شود، این قیمت رشد نخواهد کرد به این دلیل که اگر فرض کنیم تحریم‌ها برداشته شود، بخش‌های اقتصادی رونق می‌گیرد و سرمایه‌ها به صورت یکسان به سایر بخش‌ها تقسیم می‌شود و به عنوان مولد اقتصادی عمل می‌کند. بنابراین جهش قیمتی در نیمه دوم امسال و سال آینده رخ نمی‌دهد اما اینکه رفع تحریم‌ها به تدریج درآمد خانوارها را بهبود می‌بخشد و رشد درآمد ملی را به همراه خواهد داشت، نیازمند فاصله نسبی حدود ۹ ماه است تا بتواند در بازارایجاد تحرک کند. متوسط یا نرمال رشد نسبی هرساله قیمت مسکن در بازار مسکن آن هم بازاری که بسته به عوامل متعددی است، گفتنی نیست اما به نظر می‌رسد نباید چندان از تورم فاصله داشته باشد. پیش‌بینی می‌شود پس از رکود فعلی حباب قیمتی در بازار ایجاد نشود چرا که زمانی حباب ایجاد می‌شود که قیمت‌ها بیش از نرخ تورم افزایش می‌یابند، اما در این مدت قیمت‌ها روند کاهشی حتی برابر به خود گرفته‌اند، بنابراین قیمت واقعی تغییر نخواهد کرد و حول تورم خواهد چرخید. هنگامی که بازار با کاهش قیمت همراه می‌شود قطعاً به تولید‌کننده سیگنال‌هایی وارد می‌شود چرا که تولید‌کننده و سرمایه‌گذار بازده اقتصادی بخش مسکن را با سایر بخش‌های اقتصادی با بازدهی نسبی مقایسه می‌کند. دراین مقایسه باید حداقل بازدهی را انجام داد تا سرمایه‌ها از بین نرود، بنابراین اگر نرخ بازدهی به صورت نرمال باشد، انتظار نمی‌رود که سرمایه‌گذاری چندان کاهش یابد اما انتظار افزایش شدید قیمت هم وجود ندارد. اما اگر بخواهیم امسال را با سال آینده مقایسه کنیم، به نظر نمی‌رسد که تولید در سال آینده کاهشی باشد و حتی احتمال افزایش تولید بیش از کاهش آن است. در عین حال هم باید به بازار مسکن هشدار داد که درست است که حبابی در بازار مسکن شکل نمی‌گیرد اما باید مراقب بود تا این حباب به سمت بازارهای مالی نرود و اگر در بازارهای مالی حباب شکل گیرد به طور قطع می‌توان گفت کل سرمایه‌ها از مسکن جا به جا می‌شود و به سمت بازار سرمایه می‌رود. گرچه گفته می‌شود ثبات نسبی قیمت مسکن در شرایطی ادامه داشته است که نرخ تورم عمومی با وجود سیر نزولی طی دو سال اخیر، همواره بالغ بر ۱۱ درصد بوده، اما قیمت حقیقی مسکن به صورت مداوم کاهش یافته و حباب قیمت مسکن تخلیه شده است و در صورت ادامه ثبات قیمت مسکن در سال ۱۳۹۴، سیر نزولی قیمت حقیقی مسکن همچنان ادامه‌دار است. این امر به گونه‌ای است که قیمت حقیقی مسکن (قیمت اسمی تعدیل‌شده با شاخص تورم عمومی) در شهریور‌ماه امسال برابر با قیمت اسمی مسکن در فروردین‌ماه سال ۹۰ است، همچنین در سه سال اخیر نرخ رشد اجاره‌بها همواره کمتر از نرخ تورم عمومی شده است، هر چند نرخ رشد اجاره‌بها در شهریور‌ماه سال جاری با نرخ تورم عمومی برابر شده است. در مدت اخیر سرمایه‌ها از بازاری به بازار دیگر رفته است، اما اینکه گفته می‌شود همه بازارها این وضعیت را دارند به این معنی است که رکود در کل اقتصاد حاکم است و فعلاً این‌گونه است که مسکن و همه بازارهای اقتصادی درگیر این مشکل هستند. اما معتقدم سال آینده کاهش تولید صورت نمی‌گیرد و شاید این ثبات قیمت یا به عبارتی بازگشت قیمت فرصتی برای تولید بیشتر مسکن باشد. از این رو باید دولت در این زمان کمک کند، اما اگر به نظر رسد که رونق در انتظار بازار مسکن مشابه رونق سال ۹۱ است، اشتباه است، چرا که رونق سال ۹۱ نه برای اقتصاد مفید بود و نه برای جامعه و نه حتی برای رشد پایدار مسکن؛ بلکه تنها مدتی بازار را دچار اختلال کرد و مشاهده نمی‌کنیم که اکنون این حباب خالی شده است و مسکن به قیمت چهارسال گذشته خود برگشته است. اما اگر رونق نسبی بتواند نیازهای مصرفی مسکن را تامین کند، قیمت مسکن رشد می‌کند. در بخش مصالح ساختمانی نیز دولت باید به جای احتکار و ورود به ساخت و ساز داخلی به سمت صادرات مصالح ساختمانی برود. انتظار دیگری که می‌توان از دولت داشت این است که با افزایش سرمایه‌گذاری‌های خارجی در کشور، همین مصالح ساختمانی انبار‌شده در انبارها مورد استفاده قرار ‌گیرد چرا که همه ساخت و سازها در کشور و نیاز به مصالح ساختمانی به بخش مسکن محدود نمی‌شود، از این رو بخش مسکن نمی‌تواند کل مشکل مصالح ساختمانی انبار‌شده را برطرف کند چرا که باید دولت برنامه‌ریزی کند و به سمت صادرات و رشد سایر بخش‌ها پیش رود. در این گزارش آمده است که بررسی ماهانه تعداد معاملات ثبت‌شده واحدهای مسکونی در شهر تهران نشان می‌دهد که میانگین ماهانه تعداد معاملات در شش ماهه اول سال، از حدود ۱۴ هزار واحد در سال ۱۳۹۳ به حدود ۱۲ هزار واحد در سال ۱۳۹۴ کاهش یافته است. اما برای تهران به عنوان پایتخت از لحاظ استانداردهای زیستی بیش از حد مسکن ساخته شده است و دغدغه رونق مسکن در شهر تهران به لحاظ زیستی و شهری و رونق دغدغه خوبی نیست، چرا که نمی‌توان در یک فضای محدود مدام ساخت و ساز انجام داد.
دیگر تهران ظرفیت ساخت و ساز ندارد و باید مسوولان به فکر نوسازی بافت فرسوده باشند چرا که هم این بخش نیاز به رسیدگی دارد و هم ساخت و ساز جدید در تهران به صلاح نیست. از طرف دیگر هم ضروری نیست که همه مازاد شهر تهران در خود پایتخت ساکن شود و باید به حاشیه‌های تهران و شهرهای جدید هم توجه کرد و مازاد جمعیت به حاشیه رانده شوند.‌ به نظر می‌رسد قیمت مسکن در نیمه دوم امسال به ثبات قیمتی برسد و افزایش قیمت نیز بعید به نظر می‌رسد. همچنین بررسی روند شاخص‌های بازار مسکن در کنار بازار دارایی‌های رقیب و شاخص قیمت کالاها و خدمات عمومی (با 100 در نظر گرفتن شاخص و قیمت دارایی‌ها درفروردین ماه سال 1390) نشان می‌دهد در شهریورماه امسال نسبت به ابتدای سال 1390، شاخص نرخ ارز در بالاترین و شاخص قیمت مسکن در پایین‌ترین جایگاه قرار گرفته و شاخص‌های بورس و سکه نیز تقریباً با نرخ تورم عمومی برابر شده‌اند. در بخش اجاره اما دیگر نه افزایش و نه کاهشی وجود دارد چرا که فصل اجاره دیگر تمام شده است و در نیمه دوم سال دیگر رونقی در بازار اجاره وجود ندارد و در این مدت حتی ممکن است کاهش اسمی هم صورت گیرد و اگر رونقی در قیمت ایجاد شود در همان بخش خرید و فروش خواهد بود، همچنین سال آینده پس از رفع کامل تحریم‌ها و رسیدن کل اقتصاد به ثبات نسبی ممکن است افزایش نسبی در ساخت و ساز صورت گیرد.

دراین پرونده بخوانید ...

دیدگاه تان را بنویسید